房市有兩個人大家耳熟能詳，分別是代表多頭的顏炳立跟空頭的張金鶚，金融海嘯後顏總年年喊漲，張教授年年喊跌，結果顏總每一年都喊對，房價連年飆升。直到2013年張教授擔任台北市副市長，隔兩年顏總開始轉性喊空，張教授也逐漸不空了，竟也在2019年又花了四千萬買房，讓人完全看不出兩位是什麼交叉。
最近跟朋友約在網咖，重溫學生時期的回憶，朋友說自己跟家人合租公寓，一個月9000元，長輩聽聞後認為這樣不如買房子。我約略算了一下，每一百萬元本息攤，一個月5000，9000租金頂多買200萬，我自己2013年買進新竹車站旁公寓，再便宜都要280萬左右，200萬真的很難。不過這引發我想徹底算一下，到底怎麼買才划算？
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| 百萬1.5%本息攤 |
台灣年齡層中人口最多的就是六年級尾跟七年級頭，男女都有百萬之譜，在可能買房子的年齡中，利率也是史上最低，聽起來非常誘人，但低利環境對新來的買家究竟是利還是弊？研究股市幾年下來，因為董監持股是我重要參考資訊，觀察這些大股東族群，他們的負債都不高，大約每3元負債1元，個人名下的負債更少，質借的比例很低。
《廿一世紀資本論》做了大量研究統計，表示總資產在一億台幣左右的人，房產佔比正式低於三分之一，到三億台幣以上時，房產佔比更是低於一成。在台灣，房產融資成本很低，幾乎是負債的代名詞，這個數據正好輔助印證了富人何以越有錢負債比越低。
除了少子化，台灣還有一個現象是離婚率走高，粗離婚率民國73年破1、民國87年破2，目前就一直維持在2.5上下，若非組織家庭，我想買房需求確實會降低很多，不過印象中保單有豁免條件，房貸可沒有，不管是想省下租金還是共組家庭，房貸可能會比另一半，甚至是身上的脂肪，跟著你還要久。
房價到底高還是低，以股市概念來說，多數人相信房價會漲，它就會漲，這是「投票機」的概念，反正沒有賣壓，房子就像成長股一樣，持續受到追捧，創高的成交價帶動新一輪的買盤，持續推升買氣與信心，至於價格是否過高？這是價值型投資人的煩惱，而不是買房子甚至持有者的煩惱。畢竟花這麼大力氣借錢，對一般人而言幾乎是重倉買進，對價格絲毫的動搖都是種褻瀆，千萬不可以！
不過「繳房租不如繳房貸」、「租不如買」的概念，算是理性的議題，確實值得算一算。稍微心算就可以得知，如果省下來的租金想要本息攤，幾乎是不可能，所以一般購屋者會認為，為了買房子多繳的錢，還本當作存房子，利息則盡量低一點，只要利息能比租金低就好。
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| 三房售價跟租金 |
以我住的竹北來說，算是近年房市新寵，普遍受到青睞，新案三房賣998萬，房貸算1%本息攤需要每月房貸45898(若30年期是32100)，利息部分1%每月8300(1.5%則為12475)，出租的話一個月租金2萬元。新案兩房賣798萬，利息1%每月6650(1.5%則為9975)，租金一樣兩萬，負擔較低以外，收益好像更高。來到套房，總價468萬，利息1%每月3900(1.5%則為5850)，總價大概是三房的一半，租金也是。就以每坪單價看，套房一定會偏高，但買三房也不一定划算，價格看似凌亂、各有喜好，其實冥冥之中都暗合著某個比率。
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| 套房售價跟租金 |
自住客會守著利息低於租金的防線，投資客更不用說，因此不管幾房，租金大約都與利息呈現個倍數區間。由上方案例看，倍數比較好看的會是兩房，因此投資客會比較喜歡，倍數大約是1.6到2.7之間，若利息1.5%，這個倍數就會被壓縮，通常難以大於2。我不知道繳房貸本息攤的人，有沒有算過自己每個月繳的錢，利息佔多少比重！其實房貸利率從1增加到1.5，利息比重就會從18%增加到25%(然後隨著房貸金額降低遞減)，若增加到2%就會來到33%。不少首購族為了追逐半天高的房價，思考是否延長房貸期限，其實30年期每月所繳利息佔比也會達到33%。
因此要降低負擔，妥協居住空間，降低購買坪數，壓低總價，會比卡住低利率跟延長還款期限來得保險(所以建商也開始推小宅)，畢竟利率再怎麼看低都是浮動的，稍微增加，負擔倍數放大；稍微調降除了空間有限，負擔減少實在有限。這就是高負債比的壓力。
2018年我在〈存股跟買房〉中提過以股養房的概念，2019年寫了〈股中自有黃金屋〉進一步試算了5%投報的租金門檻，因為這兩篇文章的基礎，讓我建了一個簡易的Google Excel，模擬一下負債比降到0.5，也就是股票與房子比重相當時，會發生什麼事？
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| 股東的房價-230萬中華電信 |
為了不高估股票投報，我以中華電信舉例，4.68%的股息殖利率，對應假設房租每月9000元，答案就是230萬的中華電信可以完全cover現在的租金，230萬的房子也可以買下來，讓股息幫你養房。這個算式裡面租金與利息的倍數區間是4到5.5，跟上述竹北市況的1.6-2.7比，壓低了房貸利息(亦即壓低房價)，把負擔大幅降下來，股息不單能幫你付房租，還可能幫你存本金、還房貸。
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| 股東的房價-600萬貸款的例子 |
這個表格另一個用法，是用房貸預算，算出自己目前的股市殖利率，要多少股票才能平衡房貸。例如貸款六百萬，若利率1.5%，每月利息是6×1250=7500，沿用中華電信的例子，192萬的中華電可以幫你付掉1.5%利息，讓你專心還本金。當然，這個例子就會讓你對高負債更有感覺了，或許你會想，直接把192萬股票賣掉還貸款，但這樣只是變成淨負債，房貸跟利息都降低三成而已。
熟悉股市的朋友，表格的持股通常不會只有一間，所以我以總持股成本表達。另外，每一年配息也會不太一樣，所以股市報酬好的時候，房價答案會降低，轉房意願低，這是符合人性的。當然不少人會問，持股跌價風險太高了，沒錯，所以真正的大戶，持股成本通常多年下來已經很低，他們對價格浮動下的買點也很敏銳，跌價風險對他們來說其實是機會。因此股市投報不好的人，會轉往房市，也非常符合人性。
最後，我覺得要租還是要買，透過計算都會更清楚。負債比低的人，不管是不是富人，本身就不用自己養房子，況且養房子只是讓利息負擔逐年減少，沒有複利，因此自己養還是租客養，已經是假議題。價值投資才是我的煩惱，近兩年連續寫了三篇股房比較的文章，已能充分表述我的想法與發現，往後若非必要就不再贅述，希望每個人都能順利建立資產、儘快贖身。
