曾經政黨輪替在台灣很新鮮，但還有更新鮮事情就是人口減少！
從二戰以來的蓬勃發展現代化，讓我們無法理解什麼叫衰退。
就在我們苦無解決方針，整天咒罵政府的時候
低出生率已經開始闖進校園，使師資問題浮現
也迫使樂觀的退休、社福編制慢慢成為國家型龐式騙局。
政黨可以再次輪替，但人口變化就像航空母艦，無法急轉彎。
本文試圖從「衰退」這個預設，去思考房市未來
先解說衰退的意涵，參酌各縣市就業數據
輔以鐵、公路運量、位置進行比對，希望呈現大概輪廓。
一直以來，主張崩壞的專家很多，但鄧肯的研究令人驚豔
他的推論讓韓國、中國相繼超越台灣有了根據
主張以人口作為經濟主體，計算其消費變化之增減
最後得到經濟成長趨勢大體落後人口成長趨勢46年之結論(P32)
而台灣的消費頂峰落在2009-2010間(P12)
一國的消費與股市變化，尚須考量貿易網絡
但對購屋需求而言卻提供很強的獨立參考價值
亦即我們將開始嚴肅面對房地產不會擴張的事實
鄧肯表示陷入經濟懸崖後的購屋策略
市區是很重要的考量(P110)，且人口要移入並成長(P114)
於是筆者從各縣市資料查閱
為了避免有戶口無勞動的情況
還特別挑選「就業人口成長率」做指標
以全省成長率做為平均數
將近10年就業人口成長率超越平均數的抓出來
北部：新北市、桃園縣、新竹縣、新竹市
中部：台中市
南部：嘉義市
外島：澎湖縣、金門縣
裡面意外沒有台北市跟高雄市
顯然這兩個都市的成長已顯露疲態
若人口總量不再上昇，除了上述黃金區域
還有哪些地方能積蓄暴衝的可能性？
而外島的出現也令人訝異玩味
有了縣市基礎後
第二項擷取民國102年最新台鐵整年度的客運量
假定這差不多就是極限的話
雖然統計資料2025年台灣人口才會零成長
但遞延現象應是壽命延長的結果
分析運量會發現幾個現象：
台北運量接近2500萬，若加進轄區的松山即達3100萬
桃園加中內壢亦逼近2500萬
大者恆大，顯示台北市依舊有很強的吸納力
桃園中壢的實力非常堅強
近一步觀察這些大都會對週遭的影響
中壢成功結合桃園
萬華明顯被兩強瓜分
苗栗也呈現瓜分遠輸新竹的780萬
很團結的則像台中獨大有930萬的運量
很慷慨的則有台南自己900萬
北邊的新市永康大橋也都有100萬水準
反觀高雄760萬運量就顯得不多
其中重要原因就在高鐵所在新左營的230萬
且看台鐵專搭支線
新竹的六家93萬、台南沙崙71萬，新烏日更高達181萬
這些運量顯示了共構的強度，也是台北板橋獨霸之因
可見高鐵營運雖不佳，但沒有共構的都會將面臨考驗
最後我們取北北桃竹、台中，附帶台南、高雄
這幾個都市的國道交流道做比對
將靠近上述大都會的交流道抓出
台北：南港、圓山、台北
新北：汐止、中和、土城
桃園：桃園、內壢、中壢
新竹：竹北、新竹
台中：大雅、台中、南屯
台南：新市、永康、台南
高雄：鼎金、高雄、中正
會發現國道幾乎是都會區外環角色
其中不乏早期是工業角色
在人口擴張下逐漸興起的
或者扮演郊區運輸，慢慢成為交通樞紐
北部較多原先工業區移開後重劃
反而成為新興建案指標，拉高人口胃納
南部的國道似乎較貼近他們生活
其中新市還有兩條國道包夾
打通進去又有鐵路，形成另一種特殊運輸網
房子難道一定要買市中心？
如果能讓房子產生正現金流
例如店面、倉儲、辦公等等的話
或許不太需要擔心跌價問題
但具強大現金流的投資標的
卻往往具備高度人流、物流，或者價值
地段在未來將賦予各個地區形成拉人大戰
獻給所有思考房產的朋友們
也歡迎樂於房市投資的朋友一同深入探討
