買房子被秒殺

2013年，時節進入冬季
首波最強寒流即將報到
財商成長會亦屆三週年
號稱看房多間的我才見到房市戰場
如何火熱展開搶房大戰

●場景一

有巢氏好友打來
振興一街有間兩房賣398
剛接到還沒PO網
問我要不要看
之前附近有間500多的興趣缺缺
這間顯得很有空間
那天是星期五晚上

房仲說他明天休假
允諾星期六晚上跟我約時間
當有好物件的時候
等待時間總是過得特別慢
為什麼還沒打來呢？
於是我撥電話過去，沒人接！
該不會還沒收假吧，再等等。

過了一個小時
眼看時間就要八點了
再晚出來帶看的一定是魁武男了
終於電話響起
那頭居然是懊悔的訊息
說兩房被350賣掉了
她說自己還做了不少牌子
連貼都沒貼就賣掉了

稍微聊了一下
知道這物件不是專任
價格吸引人又碰到週末
很容易就被Clean
所以如果仲介有聽聞帶看熱絡的
盡量快點看
就算沒買到也能看到快速成交的物件

最後我也只能安慰房仲
放假沒賣到算情有可原
其他有帶看的同事才捶心肝吧

●場景二

同學會戰友打來
時間晚上九點多
我正在新竹市談事情

ㄟ，房仲說有間很熱的
點很好、開價不錯
已經好幾組在看了
要不要現在去看

什麼！現在！
我的熱情被瞬間點燃
好呀，你願意衝到新竹
我就跟你去看

於是我們騎著摩托車到現場
他還說他帶了些現金
打算OK就下斡旋
果然是戰將級的
心想這場仗至少交手幾回合吧

現場樓下還有兩三個房仲
戰況看來很激烈
我們上樓一看
算是接近中古的華廈
家具都還沒搬走
室內22坪，還算方正的兩房
房仲說已經有兩組出價
我不禁大驚
八點簽委託不過兩小時
更驚訝的是他說已有五組看過
樓下還有房仲在等

關鍵的兩組價格
房仲說360、370
我在一旁計算機按不停
戰友已經跟房仲在簽本票了
後來想到問了一下總坪數
房仲說還沒看產調就出門了
根本沒什麼時間考慮
我們出390卡位
難怪賣房子會有運氣
買方簡直跟競標一樣

事後當然多方打聽了一下
還好沒有出太高
對價格上限也有了個底

會漲停的當然不只股票
隔天早上戰友就回報
有買方加到410

●謝幕
報案子就決定一半勝負
急件盡量馬上看
明辨急的原因與負擔能力
快速定位市價與斡旋

財商成長會第三年

還記得去年過年，我對成長會的期許是成員超過20、粉絲超過200，推動會員收費制後，我們雖然沒能如願達到這個目標，卻也讓成員優化，所屬的稅務、房地產、創業團隊都陸續有了具體的聚會。特別是5月我們買到了自己的場地後，活動推展更為順利，會員能見度一直不錯，隨著財商視野的提升，也陸續邀請到豐榮銀幣張董、霸王卡有輝兄、股市包租公的張智勝老師，以及國泰人壽黃國華講師，蒞臨成長會演說或分享，品質上已有跳躍性的進展。

 
過去我一直秉持，要將多元的財商管道介紹給成長會夥伴。今年我們從富爸爸、王派宏老師，更進一步接觸了2080俱樂部、百萬圓桌、幸福成家等教練團，也實地參與兩個看屋團，其中青埔預售案還實際投資，開啟了買房同學會的序曲。做為同學會代表，我有幸快速集合了志同道合的夥伴，在每個月平日晚間的聚會中凝聚共識，目前大家都實際買到房子，並朝向下個目標邁進。即便沒能近距離聚會的夥伴，也成立了臉書學習團，針對投資影片分工合作，也開啟我們新的房產視野。自己在同學的互相扶持下，看房數也從年初20餘向50間邁進，並且建立了新竹區凶宅資料庫，在信義、有巢、永慶、太平洋也都交到不錯的朋友，缺點是有時候他們會把你吵醒罷了！


說到創業不得不說，第三年的成長會確實開始嗅到味道了，我們的成員小茜創立了職業工會，開始實踐她心中的藍圖，也給予我們很大的鼓舞。就我自己而言，也因為將財報導入收入分類，注意到事業現金流，加上理財同好的啟發，開始著手微型創業，實踐陳光老師─服務就是金流原則，推廣存股資訊，目前存股與股市包租的穩定收入已達年收5%，財富自由度也達8.3%，明年更躍躍欲試改良工藝展堂，新創兩個事業體。

一開始，我們都只從財務教練口中得知財商秘密，有的會去執行，有的則被自己輕易否定，若教練沒有耳提面命，或身邊沒有夥伴督促，真的會日復一日過自己原來的生活，直到同期學友都浮上檯面、存到第一桶金，才會有所警醒。我自己長期投資黃金，跟有輝兄算是同道，大家都賣光了，我還是設法持續了解貴重金屬，於是找到了黃金的融資方法，也得到派宏老師的認可與採用，這是學著自己發現秘密的第一步。

一步一腳印，一枝草一點露，如果自己心中想要的能量不強，隨便一陣風就能剝奪你的意志，把你的夢想吹光光。成長會三年，許多伙伴有不同的人生規劃就離開了，也有夥伴聽到要繳費就離開了。最近一部很紅的卡通─進擊的巨人，在現實的圍牆中，很多人不當調查兵團，因為覺得存活率很低，但如果深入思索，應該只是簡單的一個字─累吧。記得今年我好幾次前往台北，只為聆聽教練們一兩小時的分享，有時夾雜宣傳，卻深刻感受到教練馬步功夫很扎實，都是實戰換經驗，以致商機眼光越來越強。身處圈內，當然免不了也要對投資進行抉擇，今年就評估了青埔、包租公、黃金程式、網路百貨、帥過頭房產、伯利恆、太陽能商機、三度空間等案，較常跟我奔波的夥伴都知道，剛開始的幾個案子都是面面相覷、不置可否，慢慢就會抓到方向了。也因為涉入越多，就會學到越多，豐榮銀幣的張董和霸王卡的有輝兄，都讓我在事業思考上得到很多啟發。當然還有很多良師益友無法提及。

今年過年較早，展望未來，我希望夥伴都能同步提升，得到富足，我個人將持續依循既定原則，深化十項財商管道，平衡四大配置，如果夥伴們有意願的話，也將一同推動兩岸商機考察、落實房地產週轉、開創不動產管理應用面，以及事業聯盟。當然，也希望成長會這個小孩，能夠慢慢收支平衡、長大獨立囉。

2014.05.11 雖然200粉絲慢了快半年  也在母親節達標了

新竹看屋紀實─面積與採光

跟我看房子的房仲都知道
我蠻常會跟他們聊到凶宅
因為凶宅幾乎都是題外話
久而久之
凶宅就變成跟房仲的閒聊話題

這位大哥很有趣
有天我打電話要看A物件
電話中我提到B物件
我說B物件是凶宅
他說他願意帶看
不過盡量不要找他
他可以介紹他的新進同仁帶我去
如果真的要他去，他只帶白天
他說他有敏感體質
之前帶看凶宅都會暈暈的
就算不知情的
他看過也可能會心裡有數
重點是帶看後的那個月
業績都會掛蛋

那天我們去看了南大路
靠師院那邊的兩房公寓
是正常的房子
他帶了新人一起
(應該真的想找新人帶凶宅 XD)
因為是無電梯公寓五樓
所以我興趣不大
但那位大哥的表現卻很有趣

他說他也第一次來看這間
閒聊之餘並沒有很推薦
認為格局太浪費
應該把原本廚房挪到客廳
把房間改到廚房這邊
這樣房間比較不會這麼亮
大門敲掉換這邊
我心想只要不是要我改
他要怎麼想我都沒差

沒想到一星期後我們相約閒聊
他把當天構思的格局圖給我看
解釋為什麼要做「S」型隔間
說如果有買家來看
他會把這些建議丟給買家
請買家思考外加裝潢的價格
能不能接受
改裝後的感覺是不是比較好

一般房仲都是挑優點講
缺點就避重就輕
這位大哥對格局的建議
確實增加面積利用率
也順著風水讓整間房子更清爽
讓我耳目一新

新竹看屋紀實─老公寓的濃妝

根據帥過頭對整理公寓的公式

X*1.1+Y*2 = Z

裝潢賺到的錢比房子更多
因此很多投資客偏好
買破舊老公寓來整理出售
因此市場偶爾就會出現
不是很便宜但屋況很新的老公寓
屋齡也往往超過30年

不過人跟房子相反的地方就在
人的內在靠自己
外在要多華麗多華麗
房子相反
內裝自己爽就好
外觀是大家的共識
於是老舊復古的外牆
還是第一個映入眼簾

當天我跟團隊夥伴到城隍廟
順便到附近逛逛
(其實原先看到照片，就打定主義來逛街)
城隍廟真是新竹的地標
每天人潮都跟夜市一樣
生活機能很棒
但生活品質就需要再思考
附近鮮少有物件在出售
這間巷內的老公寓
已經算是特殊管道才出現的

這張是看"眉角"

這間公寓在二樓，條件不錯
但裝潢等級幾乎超越華廈
讓我幾乎把心思都放在觀摩裝潢
而不是評估物件
過程中夥伴跟我咬耳朵
說這間感覺曾經營特種行業
我也有這種感覺

回歸一開始所說的
裝潢之所在，利潤之所在
這樣的內裝當然不適合投資
濃妝豔抹
不論人還是房子
給人的感覺似乎是一樣的

法拍與凶宅

查尋兇宅除了網路資料
法拍也是重要來源
通常房子變成凶宅
屋主難以脫手會選擇讓法院查封
進而流入法拍
法院基於告知原則
會揭露相關資訊

若是屋主本身自殺或被害
債權銀行更理所當然會委託法律代理人
法律代理人也有權向警方查證相關資訊
達到告知責任

但需特別注意的是
房子若透過換手拍賣
或不斷轉賣
是可能使凶宅漂白的
屆時查證將會較為困難
只剩下網路資料

竹北看屋紀實─三民路三十年公寓

這間公寓位於竹北食物最多的三民路
從路頭的麥當勞經過博愛街新仁醫院
燦坤、警察局、寶雅到尾巴的渣打兆豐
中間還有仁愛國中跟仁義市場
生活機能不比中正東路差
忘了說，竹北地政事務所也在這條路上

公寓優點是實際坪數大
缺點自然就是沒有電梯
屋齡需要特別注意

屋形堪稱方正
對半長面切開
一邊是客廳廚房神明廳
一邊就是隔間房廁所
亦即最不花大腦的格局
還有前後陽台
尤其後陽台貫穿兩邊
還蠻大的

較令人擔心的
是前陽台有高壓電線經過
牆面幾乎都釘了木板
(不知是基於保護還是隱藏)
三房格局居然沒有主臥
只有一間廁所
被犧牲的空間似乎用來作天井
所以雖然廁所在中間
但是有對外窗的

我看屋幾乎從頭到腳
也就是從屋頂看到地下室
通常屋頂才能看出完整面積
也會了解同層其他戶的大小
這一看才發現
五樓住戶有搭鐵皮屋
把天井都蓋住了
這也形成繼屋齡、電線、廁所後
最大的缺點

新竹看屋紀實─南大路大轉彎

會了解這條路
是團隊找房子找到附近
才發現新竹教育大學
其實是被南大路跟明湖路夾住
而南大路在教育大學轉了大彎

轉彎處有條成德路
當時我們去看中段的房子
稀有的公寓一樓
整個屋子條件都不錯
只是不臨路，沒有店面價值

我第一個找到的缺失
是後面靠客雅溪
形成前高後低格局
第二個缺失是當地朋友跟我說的
他說再過去就是新竹殯葬園區
這才點醒我
為何我們團隊詢價結果
那邊合理價格都偏低
實際晃了一下
還真是滿街禮儀公司

成德二街一隅

當地人說
過客雅溪房價都不高
一條溪隔出了商圈與福地
連我都差點沒領悟出來哩

我家門前有小河
後面有山坡
如果是後面有小河
背水一戰就不愜意了

新竹看屋紀實─興學街

興學街離車站有段距離
街尾靠西大路有地下道
直通中華路
街的中段有條平交道
也能通中華路

但興學街生活機能要靠南大路
南大路在這一段
剛好介於竹蓮商圈與新竹教大間
算是一個蠻尷尬的位置

T字形的興學街與周邊

雖然點普普
但這條路跟我很有緣
我買第一間房子
就拿這條路的另一間公寓相比
後來看到格局最方正
浴室有阿嬤古早風浴缸的
在興學街
第一次看公寓五樓有電梯
獨門獨戶的也在興學街
(第一次看華廈獨戶在竹北中正東路)
就連凶宅更新也是

多數人對興學街的印象
應該是魚丸很好吃
興學街對我而言
卻是一直不期而遇的點頭之交

在我的看屋旅程中
還會有什麼奇妙的地理故事呢？


後記：
興學街是「T」字形
附近興中、興竹、振興
形成一個蠻特別的區域
中間的學校是新竹國小
不是中興大學  XD

新竹看屋紀實─凶宅體驗

相隔七個月
我終於有機會去看到這間→凶宅←
房仲帶著我跟買房同學會夥伴
前進西大路

在那之前
已經有朋友跟我說
他有興趣但不適合

那間凶宅不是自然死亡
也不是瓦斯中毒
因為這兩種情形
氣場都還算弱
而自殺、凶殺就算比較陰的
今天看的就是凶殺宅

房仲是位和藹的先生
透過跟他聊天
確認死者與兇手是情侶
還透露了兇手後來去跳海
至於後續當然就屬八卦不需細究

我們要察看的
除了確認凶宅位置
就是研究現場格局
是否也是導致氣場不好的原因

本圖右轉180度即是上圖位置

該大樓基地原本就是多角形
蓋滿後就形成圖中紅色輪廓
物件就在最裡面
(紅箭頭為大門入口)
形成很多角又沒棟距的包夾空間
樓層又是二樓
可見採光幾乎很差
開窗就見到鄰居
總是有股莫名的壓力

相對另外兩戶
形狀就少很多
面巷子那側
採光也更好些
可見後面這戶
從二樓到八樓
條件都比另兩戶差很多

門口出去就是樓梯向下
風水上易有家道中落與血光
可能也是這樣
門上掛了山海鎮
還貼了一張不小的符文
如果不是要化樓梯煞
原因大家應該都知道了

成長會第一個場地

成長會第一年
我們借用朋友住家當場所
第二年依然借用朋友
位於科學園區外的出租套房
當作聚會場地
如果無法借到
就要到處尋找營業場所
確實不太方便

新竹看屋紀實─北新竹站

在自由路我曾說
北新竹站會對竹工附近產生好影響
果不其然，心想事成
我就在仲介帶領下
到北新竹站旁的大樓看屋了

因為我搭火車提早到
所以就先繞到忠孝路那邊
看看北新竹站幅員內的情形
發現這一帶
包括高爾夫球練習場
大潤發停車場等
世博館對面
都保有很大塊的土地

北有公道五通經國湳雅
東光橋通民族路中央路
南有光復路二段
東邊則是世博館
於是我覺得奇怪
東邊建功重劃這麼大
這邊怎麼沒什麼大樓
仔細一看原來有一品大觀
若以有車位之物件看
這個圈圈確實有潛力

物件落在竹工旁
顯見陸橋就是嫌惡設施
有車位但是機械式的
現場看，房車停不進去  XD
該棟套房採「工」字錯開布局
不會有門對門問題
也比較隱密

裝潢很完善
屋主自行隔出輕食吧台
還有和式升降桌
臥室往廁所隔有更衣間
床邊窗戶就看到北新竹站
連樑都裝飾掉了
內部幾乎無可挑剔
只有一般套房坪數
會造成的貸款問題
以及售價偏高

離開這間套房
心情說不出來
就跟當年竹工畢業一樣
一種說不出好與壞的感覺

(當年有北新竹站就不用坐公車這麼辛苦@@)

忠孝路自成環繞，尾段到食品路結束，頗為特殊

竹北看屋紀實─時尚機能大樓

某天找了買房同學會夥伴
看了近竹北高鐵的住辦混合大樓
因為外觀時尚
一直有興趣去了解一下

後來的大樓設計
應該是一樓一社區概念
公設都佔一定比例
因此泳池、交誼廳、健身房、電影院....
就成了另一個觀察指標
泳池是露天的、電影院能容納50人
想像空間很大
當然實際上有好有壞

至於住辦合一
能不能工作在家旁邊
也是建商給的想像
倒是商辦老闆買幾間當員工宿舍
減少舟車勞頓、以公司為家
這樣的企圖比較像真的
而大樓低樓層的商場
當然也是另一種就業機會
於是讓我們看見新的建築思維
集消費、辦公、居家為一體的社區

該社區亮點除了公設
就是好地段的小坪數和平面車位
這也就不得不佩服設計者
除了讓機能完善
也讓單身小眾能平價參考

至於使用空間
當然就只有套房大小
在建商往上利用的思維
與民眾低坪數低總價的需求下
出現的就是小坪數樓中樓
該建商在該區域獵地甚多
但該樓大體上卻位於反弓煞上
這是除了樓中樓外讓我疑惑的

當天房仲帶看
特別介紹自己就住該社區
還提到鄰居素質好
這當然會加分
但就像過程中我很喜歡電影院
只看到大門我心理就直接加分
很危險
好與壞，三言兩語總是主觀的
另外話術上
樓中樓缺點是坪數少、貸款難
房仲則會說管理費便宜
(因為只一般公寓1/3坪數)

房仲還主動帶我們看另一間
完全沒隔樓與裝潢的空房
說這間價格跟剛剛那間美房
一模一樣！
雖然心想：是屋主不想賣吧
比較下就會覺得第一間便宜
夥伴提醒我
這間空房是用來犧牲的

原來這就是社區經營  XD

新竹科技城之房市科技

新竹物價直逼台北
高科技城市帶給新竹什麼好處？
這對觀察房市的人來說好壞參半
畢竟這幾年新竹縣房價一直創高
但以科學園區的為主的居住生態
似乎一直在轉變著

新竹市某些網站確實做得不錯
這是在其它縣市看不太到的
這此介紹一下(點圖能看到完整狀態)

該網統計圖能顯示各里平均房價

市區有都市計畫的區塊

從行政區域查詢已整合有地價和學區

有興趣的朋友歡迎了解→買房同學會←

買房同學會首聚

人生總會有第一次
過去買房對我來說─遙不可及
沒想到眼睛一眨
當時登高一呼召集的成長會
轄下的買房同學會
居然也凝聚了很強的磁場

2013年7月
在大家積極的學習力下
我們見到胸有成竹的分享
雖然只是一個物件
還是內涵完整的房仲、銀行養成術

看到夥伴為自認該學習的談判技巧
上網找資料
並且印成書面給大家
公開自己找房仲的尷尬經驗
我相信這分享是他更難忘的經驗

工程師也拿出專業
前一天還失眠
用報告製程的心態
向我們說明銀行貸款的細節
並且很意外的請到銀行行員
列席與談

夥伴間互為老師、交替學習
這樣的氛圍非常棒
結果意外的好
非常感謝夥伴們的參與
並且支持愛護這樣的聚會

原先我預設
這會是沉潛扎實的練基本功
等待機會來臨
但目前買房同學會
呈現了學習同樂
創造最大機會的所在

新竹看屋紀實─中華路

每個縣市甚至每個鄉鎮都有中華路
也大都是能通往車站的主幹線
然而依市中心發展的差異
有的中華路很熱鬧
有的中華路就只有很多機車維修店

有一次我到中華路往振興路
靠近國泰醫院的地方看房子
發現那邊生活機能並不好
原以為是離車站有點距離的關係

實際看物件
那是個沒有車位的公寓
所以除了就醫
吃東西與娛樂勢必要往較熱鬧的
林森路與南大路
而沒有車位就形成抗性
因為車似乎是必備的

另外，中華路要往南大路
在國泰醫院那個區塊
還真有點麻煩
振興陸橋跨過
西大路穿越道也跳過
反而南大路跟林森路比較熟
這或許是交通規劃上
要紓解中華路車潮的做法
但卻造成這段中華路
有車無人的現象

中華路為了疏通長程車潮
犧牲的還不只這樣
因為跟著鐵路延伸
中華路靠鐵路幾乎都是嫌惡設施
再加上高架陸橋、地下穿越
可能原本只是要跨過鐵路
卻順便跳過中華路
對原本就不利人潮停留的中華路
更是雪上加霜
可見地段不單純只是要離車站近
還有些進階的觀察事項

該物件我看了頂樓女兒牆
公設樓梯、建物外觀
對照屋齡確實很老舊了
而且有超齡的感覺
後來看了屋內
不整潔外還有一股臭味
且屋主還住在裡面
屋內尚且如此
難怪房屋折舊這麼快

其實我一貫的看法
周遭路況、設施、風水最難改變
再來是公設狀況
如果這兩項評比都不好
室內看不看也無所謂
我還蠻同情這位屋主
因為這個國泰醫院附近的物件
一坪7萬我都不太確定我會考慮

訓練跳脫書面的能力

有一次我在網路上看到一間凶宅
房仲說當事人沒有在屋內死亡
所以應該還好
結果網路搜尋，謊言不攻自破

還有一次看華廈
三房帶車位開398萬
還好現勘有去看地下室車位
根本不能使用
管委會也不打算修復

另外一次是看公寓頂樓
開價不貴但缺點很多
房仲說是一位老先生
因為不想爬樓梯所以便宜賣
聽起來是很便宜了
但是因為原因便宜還是實際便宜

過去考試文化、升學主義
我們慣於採信書面資料
網路發達後
我們更依賴網路資訊
往往疏於實際求證

若是娛樂八卦
可能網路樂於擔任散播者
但房子買賣利益關係匪淺
資訊的透明程度確需詳加判斷

曾經就有學生因不熟悉產權
向第三者買房子
訂金繳完就沒下落了
也有看了房子覺得不錯
後來實際坪數與認知卻不同
出售時被買方詢問
才發現自己都不知道
真是糗到家了

至於高高興興佈置新房
後來被鄰居告知是凶宅的
也屢見不鮮

書面只是初階資料
是參考用的參考書
多向專家老師請益
並且不要怕麻煩做功課驗證
才是真正的學習之道

竹北看屋紀實─價格的感覺

很少去菜市場的人
買回來的菜一定慘不忍睹
至少有兩個原因
一是組合會怪怪的
二是買貴也不知道
我自己就對此敬而遠之

就算熟悉烹飪的女性
嫁到異地下廚
也會不習慣
因為風俗民情仍有差異
節日吃什麼
菜色調味禁忌都有不同

所以在房地產領域
有的人會選擇扎根某個區域
先練習煮菜
等到有像樣的代表作
抓到訣竅後再行拓點複製
這是比較基本的做法

我在竹北看屋
鎖定中小型中古屋已有一段時間
區域也都集中在車站市區
看過一定數量後
社區漸漸會比較熟
裝潢、格局、特性
孰優孰劣會有清晰的比較基礎

當然每個人都有好惡
「獨鍾」與「罩門」並存
這時團隊的默契就很重要
包小松包小柏就屬重炮型
邰智源則是看到小孩就會給高分
最後分數拿捏就會取其權值

竹北某間站前華廈
看過後我覺得外牆不好
不過前後陽台都有視野
A君認為高度比前一個物件好多了
B君認為管線走法不複雜好維修
裝潢上我也覺得有其巧思

最後來到價格
比之前類似物件便宜一成多
這還只是開價
確實是個更優的物件
大家也都非常認同
我心想待我仔細查看清楚

第五天
房仲打電話來了
我以為她要詢問我願意出多少
當時我尚未有確切數字
但若比照前類似物件出價
也未嘗不可
結果晴天霹靂的是
他說賣掉了！
還是開價打九折成交

對比前物件，成交價低於八折
重點是條件更好、屋況更佳
這告訴我們買東西雖然怕貴
但貴不貴心裡要有把尺
不是大家搶的東西就好

事件後與團隊聊
我都會提起這位房仲的心態
她說『賣掉了』是要表達些什麼？
其實答案有三個以上
重點在是否喚起您對價格的感覺？

天道酬勤

當學到越多，越發覺自己的不足
當見識越多，越省思自己的侷限

人都會有過去
過去越渺小
表示曾做過的努力越大

三個傻瓜
讓人從貧窮、狹隘
解放出富足、創意
然而為什麼？
為什麼他們的故事是傻瓜？

或許就是九把刀說的
慢慢來比較快
天道酬勤
凡走過必留下痕跡
只要按部就班打基礎
老天不會讓你空手而歸！

新竹看屋紀實─竹竿樓

在自由路中
我曾經談到都更效益跟原理
不過我們看物件時
也要注意到這一塊

任何地區都會看到
大樓與公寓並存的景象
這是房地產發展的過程

重劃區、計畫區的建物
一致性較高
開發門檻關係使得
透天、公寓這樣的建築
不會出現在裡面
高價格最終反映高密度

跟顏色規劃落差是很大的

反之，如果附近
地塊複雜、地目凌亂
後起的華廈建案面積不大
樓層數雖然創新高
卻不足以作為指標

都市更新想拉高人口密度
提升土地價值
原先的局限必然需受到破壞
這不應僅止於建物
否則拉皮、重建
小市民也可做到

需要看到的是整合規劃
完整的地目，甚至是住變商
新公園、新道路、新商圈
大破壞或許造成很多原居民不便
然而破壞過後的建設
絕不只是蓋新房子
還會吸引更多新商店與新買家
方才能達到提升地價的最終結果

竹竿樓
有的很討喜
傲視群倫朕即天下
卻可能因為基地面積狹小
突顯建商並無整合意圖
放眼即是生鏽陽台與鐵皮
莫忘時間永遠與老地主同在
只要老公寓天天發霉
竹竿樓的青春就等著陪葬

這當中取捨學問很大
買了新的忘記舊的
買了高的忘記低的
買了房子忘記土地
日子一天天過去
當竹竿樓的青春像小鳥一樣
主人的眼淚會比鄰居還大顆

竹北看屋紀實─我的麥當勞

地段、地段、地段
做房地產的人都說這是重點

不要賠錢
不要賠錢
遵守上述兩項原則
股神也這樣說明作股票的訣竅

但其中有很多學問
是內行人沒說出來的
要不然做漢堡的訣竅不就是
檯子要多窄有多窄
椅子要多擠有多擠
吸管要多粗有多粗
冰要多大有多大
然後有個海綿寶寶就夠了(誤)

要分析某個地方的地段
除了使用分區
交通狀況外
三種特定機構極具參考價值
其中一種就是連鎖餐飲
而連鎖餐飲中
麥當勞就是其中一項
至於7-11因為跟大學生一樣多
所以不具參考價值

那天找到竹北一個物件
選了個愜意的平常日去看屋
房仲放的照片是警衛室
樓層誤植為一樓
害我以為是便宜的一樓華廈
到現場才發現
好像是我朋友之前住的社區
應該有年紀了

走進去看中庭保養得不錯
綠意盎然
就是稍嫌壅擠了一點
上了二樓進門
確實有一段時間沒人住了
家具有很重的灰塵
一些破舊木板角材也都還在
感覺是個可以議價的物件

最令我擔憂的
是屋頂多處鋼筋裸露
沒裸露的也有水泥裂痕
一度覺得是海砂屋
不過剝落深度不深
我猜是當初建商沒架高鋼筋
偷工所造成的缺失
但這確實會危及結構安全
補救也很麻煩
所以就決定看看就好

最令我訝異的
是它的後陽台
因為一樓好像有外推增建
而且是用混凝土增建
所以我們就多了一大塊地板
水泥原色加鐵皮
一看便知是增建的陽台
如果不考慮違建問題
還真是佔到便宜

而且陽台窗戶看出去
就是麥當勞得來速
買了什麼都看得到
房仲說屋主價格很硬
只肯賣同社區的價格
離開後陽台我心中感想是
我的麥當勞呀.....

最後，我嫌貴
其實也是覺得屋況不好
結果房仲當天又報給我一個
更貴更遠的物件
您累了嗎？

新竹看屋紀實─自由路

自由路感覺上是車比人多的地方

自由路是我後來蠻看好的地方
不是因為它叫自由
也不是因為母校竹工在那邊
是因為後來鐵路捷運化
多了北新竹站
自由路成了新的主幹道

該區房子通常主打學區
附近要找生活機能
只能往中央路民族路
形成馬路大大條、店家小小間
因此這裡雖然大樓很多
恐怕以辦公為主
這是個有趣的現象

我在自由路
看的這個物件
樓高12層
我看的是5樓
因為周邊建物都不高
所以還算登高望遠
如果是一層兩戶的格局
可能還能擁有三面採光
但這是幸運的狀態下

通常採光是基本需求
棟距拉大、開天井都能達成
更高段的就是要有View
只要有View就一定有採光囉
因此很多人會疑問
為什麼要都更
其中有個效果就是把人往上拉
把地面空出來
重新植被鋪路
馬路開闊、綠蔭綿延
品質就帶出來了

這個物件緊鄰著都是建物
有採光純粹是「長得高」
陽台靠大馬路才是保View之道
望出去一邊是學校、一邊是醫院
小孩爺爺都會喜歡
接著就是價格的問題

Sway說過七折出價
房產教練派宏也說過
要先摸清楚市價然後勇敢出低
先進Jerry大就這樣做
光復路的房子砍一百萬買到
他說反正又不會被打
我想想也對，就勇敢出低吧

結果隔天房仲打來了
問我看得如何呀？
滿不滿意呀？
物件是不是很好呀？
雖然怪怪的也二話不說砍一百
接下來就聽到電話那頭
傳來劈哩啪啦地數落聲

沒有人這樣買的！
這樣根本買不到！
連新竹郊區都買不到！
房子只會一直漲沒這個價格！

她還沒念完
我就越來越淡定了
因為我在新竹真的有看到這種售價
犀利姊 VS 淡定哥
這種組合通常要練一段時間
然後淡定哥勝率都很大

房子隨人蓋
價格隨人開
本質上是自由的
當然，人人自由則人人不自由
房子再怎麼蓋還是會逐步整合
價格再怎麼開還是會跟著市場走

新竹看屋紀實─網路搜尋實例

步驟一：網路發現物件，或房仲告知

步驟二：找到相關新聞(有圖片佳)

步驟三：運用谷歌比對照片，找出地址或實際確認。

新竹看屋紀實─凶宅

小時候我體弱多病，母親到處求診
    包公收我做乾兒子
開啟了我與    包公的緣分
可能是神明的遠見抑或是自我導引
我喜好玄學、探究鬼片，到現在的凶宅
曾經很喜歡楊日松

我一直認為房子是死的、人是活的
房子不會動，只能等待趨勢
而人相對於房子則來來去去
房子不能選擇它的主人
人卻可以選擇是否養它

如果有人死在房子裡
他就強制變成房子的主人
然後陽宅變陰宅、商圈變福地
這樣的變化對週遭的影響
絕對超過當事人

我必需說
凶宅有大部分是心理問題
然後是磁場的問題
對一個鑽牛角尖、性格敏感的人
你有九成九的機率成功創造兇宅

凶宅不一定是鬼屋
鬼屋也不一定是凶宅
這則是磁場的問題
也因為心理大於一切
一傳十，十傳百
寧願多打聽也不要成為無知的大膽狂徒

新竹市西大路就我目前資料
共有三間凶宅
其中A是營業場所，姑且不提
B是兇殺
C是兇殺加上詭異死亡

這當中因為C很有名
所以請大家直接參閱網路資料
B則顯得不易被調查

某天我幫團隊找案子
那時已好陣子沒再回頭關注新竹
正好隔天休假，先連絡房仲
房仲知道我要看房子
當然很高興
但他很快的潑我冷水

「這間有租客耶」
「所以不能看嗎？還是要約時間」
「要約時間」

原本我鬆了一口氣，房仲接著說

「先生，可是這間是凶宅喔」

當時我腦中閃過兩個念頭
一是這麼夭壽，凶宅拿出來賣
二是這麼夭壽，凶宅拿出來租
還已經租出去了@@

把握線索我趕緊追問

「是二樓嗎？」
「是紅色那棟嗎？」
「是割喉那件案子？」
「對呀，不過沒有死在屋子，到醫院才死」

於是我有種破案的欣喜
這間終於被我找到了
準準確確的知道了B跟C的地址
不過一則以喜一則以憂
房仲居然說謊
戀人的謊言：我愛你
凶宅的謊言：到醫院才死掉！


後記：
1.後來我國中同學很慌張問我：「到底是哪一間？我住西大路.....」
2.第一次查到凶宅是在一個昏暗的房間上網，看著一張張舊照片
   文件備註欄寫著「此屋屋主於民國XX年X月X日於房間上吊自殺」，背後一陣涼意

竹北看屋紀實─停車場

房屋達人Sway出了一系列黑心房產書
要看出黑心，當然要觀察入微
在幾個重要的觀察項目中
停車場就是其中之一

房子外表光鮮亮麗
不過內行人看門道
大門外牆裝潢擺飾先跳過
維修孔、頂樓、消防制水箱看一遍
不要說房東
連房仲都被你嚇得半死

而停車場雖然大家都比較有共識
但為什麼要看停車場？
停車場又能看出什麼？

首先停車場算最大公設
舊公寓不會有這種東西
電梯大樓則普遍很缺車位
後來就有機械車位出現

停車的地方通常不用太講究
但安全總是要有的
燈光、監視器、灑水設備總要有
沒有前兩項，房子大概無法賣給女生
我還看過有監視器
但監控室長年沒人沒螢幕
心想該不會是接到盡責的主委家吧？！

因此從這些設備可看出管理品質
尤其重要的
停車場還有項重量級設備
那就是發電機
請稍微注意它是否還健康
就算它不幸安息了
也要注意它安息的原因
因為它很可能是溺斃
它的安息也危及你的愛車與用電品質

曾經在竹北一棟知名路口的大樓
原本夥伴們對這棟大樓印象不錯
有個機會到地下停車場
簡直不敢相信
應該是「玫瑰之夜」取景的地方吧
蜘蛛絲一層又一層跟鐘乳石一樣

另一棟在靠街上的大樓
它的地下停車場好多了
但仍然很暗
原因是它機械車位壞掉就算了
它停車場入口本身就是機械式
所以一組壞整組壞
因為戶數少負擔重
大家也都不願意修復
更勁爆的，買方要花1/4坪數
買廢棄的停車公設

後來我只願意扣掉車位開價
房仲跟我說我開的價格
跟當年屋主買的價格一樣
說實話，房子本來就會折舊
況且停車場加速了它的折舊

新泰路

買房子地點很重要
這個物件就在車站附近
前後站開通後走路只要三分鐘

剩下的就是現場勘查了
附近沒什麼商圈也就沒什麼人潮
房屋三房兩廳兩衛硬體齊全
而且完全沒有裝潢
也暴露了浴室需改裝
橫梁明顯、樓高稍低的缺點
(與裝潢聊過，大概需要30萬)

我發現廁居中是大廈通病
物件另一個缺點是前陽台
不是大小問題
而是完全被隔壁棟擋住
沒有視野可言
風水說明廳暗房
這個物件剛好相反

此物件是個180戶左右的社區
中庭設置資源回收站
且從公設潔淨度對照屋齡
管委會運作得宜是加分的
這也是我決定訪價的原因

對價格有掌握後
房仲後續問我是否出價
在此千萬不能為了面子出高
當時我突發奇想先問他
手上有沒有客戶出價
房仲說有！350萬！
我也很客氣說我願意讓賢
因為我們自己心中有尺

原想這個物件就此結束
不料隔兩個星期房仲又打來
追問我真的不出價嗎？
我問：不是有一組350
答案呼之欲出

後來我依舊沒出價
一是屋子本身風水狀況不夠優
二是那間仲介是小仲介

事情就這樣過了一個月
我發現它依舊沒賣掉
而且樓下還開了瓦斯行
我想屋主真是中頭彩了

故事居然還沒完
某天早晨不是鬧鐘
而是東森房屋把我叫起來
說他們接到一筆新案子
電話中我跟他確認後
無奈的說：我看過了
還把該物件的最新狀況跟之前價格向他報告

當然我很肯定鄭課長的
或許他也嚇到