2018年5月30日 星期三
行者
存股至今,連續第三年退稅,雖然金額不大,但還頗值得高興,找到一個克服稅務瓶頸的方法。存股是一條漫漫長路,驀然回首驚覺歲月匆匆,但還可以欣慰的是有條主線牽引著,朝著希望的一端延伸,透過當下傳遞到信念的另一個遠方。
這場金錢的賽程,往往都有很多人一起開始,親人、朋友、伴侶等等,但因為每個人的差異,路途的險惡,乃至內心更多的想法與恐懼,讓一開始的熱鬧漸漸歸於平淡。如果幸運,我們可能會在第一個補給站前聽到喘聲,打破沿途的孤寂,再次敞開心胸,不用言語,只是跟隨,往彼此相同的方向邁步。
生日派對的燭光前,面對大家的祝福,我們總不免俗許下能引起歡聲雷動的願望,而那個埋在我們心中、埋在我們一臉靦腆下的願望,是否會這麼快實現呢?
複利很迷人,他就像高台上的美景,它的美,就像所有人都看過那張高台上拍攝的照片,浩瀚絢麗,但沒上去過真的不曉得,會遇到多少等著你的難關,那眾所感嘆的幅員不正是距離累積而成的雄壯?
有多少書,我們只讀前面幾頁,又有多少次我們讀到之前停下的地方,我們又停了下來。看財報是我生命的意外,當年讀中文系就為了永遠擺脫數學,沒想到認知的地圖,不見得是真正的足跡,離別的會再次碰到,堅守的卻注定波折,最後見山又是山,見水又是水,原來那個讓很多人放棄的終點,其實不是終點。
2018年5月23日 星期三
司法人格的典型─包拯
※前言
包公,是千古以來執法的典型,他是百姓心中堅守公正,無法以利益輸送打通關節,使草芥人命得以昭雪的不二人選。家鄉廟堂有副楹聯言「凡吾輩做官,須帶幾分骨氣;謁先生遺像,如視三代典型」,兩句話道盡人民對他的崇高敬仰。不過,包公能有如此地位,俗文學居功厥偉,在其唯務歌頌的加油添醋下,包公成為公理正義的抽象符號,是種形而上的膜拜,不免令後輩仁人匪夷所思,礙難企及。透過正史記載,我們得知包公也曾是血肉之軀,晚近墓誌銘的出土,更是研究的一手資料,但顧及史實與客觀的原則,本文兼採筆記資料、同代文人文集,《宋史‧列傳》提及包拯處亦予參考,希望得到最貼近包公形象的評述。
另外,筆者必須重申,我們關心的不是包公的真面目,而是藉歷史閱讀的過程,穿越時空,古今互證,設法瞭解什麼環境產生了包公?什麼行誼造就了深得人心的原形。因此,我們以還原史實為基調,重現包公活躍官場的貢獻,旁及其人際網絡,推敲包公作為權力的既得利益者,何以受到人民厚愛。
※時代背景
歷史上的包公較令人陌生,其實同此時代的名士包括范仲淹、晏殊、宋庠、宋祁、王堯臣、歐陽修、韓琦、蘇洵等,其中有三人官至宰相,王堯臣、韓琦還與包公為同榜進士,那是個文人輩出的年代。宋太祖開國便立下誓規─「不殺士大夫與言官」,不但俸祿從優,還擴大開科取士。朝中大小職務不分文武,皆由文官充任。凡取得文官資格不論在職或待缺,一律計算年資。每逢三年一次的朝廷祭祀,無過則照例晉級,也恩許請奏親族任官。不敢明目張膽舉薦者,死後亦有恩蔭,保送子女任官。如此禮遇文官,仕途頓時蔚為風尚,造就了北宋鼎盛的文風,但這空前的禮遇程度,也滋生許多弊端,掩蓋更多不為人知的事實。
首先,「重文」固然昭示了對武備的輕視,實則反映宋太祖恐懼武裝政變重演的內心想法。趙匡胤認為文官貪污危害不及武將的十分之一,從宋初全國37萬兵額有20萬被收編為禁軍,便可證明。開國大臣趙普對此了然於胸,訂立國策時,除著名的杯酒釋兵權,還搜羅全國精兵編入禁軍,拔除藩鎮與節度使的自治權,地方武力盡失。這些政策看似衝著收編武備而來,若再分析其細部制度,不難發現這其實是項精心設計的「集權計劃」。能收歸中央之權則令收回:如人事權統一由中央發布,財政權設轉運使一職將各地稅賦押送中央;無法專權者便打散職權:如分割宰相的經濟與軍事大權,樞密院與三衙分掌調兵與養兵,地方官除三年一調還另設通判等職予以制衡。所謂重文輕武之說,不過是大宋遂行強幹弱枝,用以安慰文官的說辭。
因此宋代的文官制度,既要有禮遇的表象,又不能下放實權,衍生出來的,便是給予不合邏輯的「虛名」與「利益」。統治者在前述打散職權的基礎上,發明出一套「官、職、差」分離的制度,「官」是顯示階級的中央官銜;「職」是學識榮譽;「差」才是實際職務,於是官員往往冠有華麗的頭銜,實際職務可能只需監督它官,造就許多坐擁高薪卻無所事事的閒職。州縣地方官員三年一調,深耕基層困難,加上文官權力破碎,彼此疊床架屋互相牽制,行政效率不彰,許多官員便藉制度瑕疵疏懶腐化,或不事監督,結黨營私,形成以利益為核心的朋黨。無權無責而名利雙收,使宋代文官系統變成養尊處優的天堂。
賞罰失衡的文官系統,吸納了許多表面效忠,實圖私利的仕族。到包公為官之時(宋仁宗),全國文官數量較先皇掌政時多一倍,成長了六倍的歲入,依舊只能打平財政收支,可見文官收入之優渥、冗員之眾多。正當越多人進入此薪俸系統等領乾薪時,越重的稅賦便落到百姓身上,當時稅賦有公田賦、私田賦、城郭賦、丁口賦、雜變賦共五種。宋初有四成人民是佃農,五成是小地自耕農,佃農向地主承租耕地,地主往往藉各種名義將自身稅賦轉嫁給佃農,使佃農繳納六成以上的農穫;小地自耕農受地主或官戶兼併,無法自足時,也被迫兼職佃農,甚至賣地求生。這種特權兼併的風氣,到包公為官時已非常氾濫,計有七成土地落入地主與官戶手中,百姓被活生生剝削,一貧如洗,再遇到國家建設等徭役命令,簡直生不如死。
包公就在這麼一個文風詭異、階級分明的時代下走上官宦之路。出身基層的包公,讀書時就非常謹守窮人的本分,不攀交權貴,在熟讀經書之餘,堅持清心寡欲的處世之道,故取士後,接受朝廷降恩時,不以利計,反而為了親侍父母,辭官歸鄉,養生送死,盡孝期滿,方才復出。可見宋朝對包公的垂恩,的確讓其皇恩浩蕩的宦海又增添一顆明石,而如此正直實踐民本思想的包公步上權力之路,也終於讓百姓在強權富豪的凌霸踐踏下得以與天同泣。
※理上青天
瀏覽包公一生任職,去掉虛有名銜,從1037年上任到1062年辭世,包公所擔任的中央官職以監察和經濟為主。1043年受王拱辰推薦任「殿中丞」,雖然只需負責典禮科儀,卻已開始對取士制度提出建言,後升任「監察御史」監督縣政,雷厲彈劾之名漸起,轉任「三司判官兼京東轉運使」時,又以薄稅政績聞名。1050年調任諫院,除了向皇帝諫言,包公更接連彈劾了太后皇后的親屬及宰相,在高層頗有微辭的情況下自請回任地方職務,此後又在中央尚書各部行政,終於在宰相文彥博保薦下掌開封府,到職年餘,1058年升任全國監察首長「御史中丞」,任內將三司使張方平以荒淫奢侈彈劾調職,最後官至今天經濟部長、國防部副參謀的位置。包公在中央主司監察工作時,共具名彈劾了61名大小官員,沒有上限,一律據理力爭,在諫官行列中當屬翹楚。
從上述職務變遷,知包公言人所不敢言,乃優秀的監察人才,卻累遷經濟職務,足見其是非水平之高、火力之猛,對賞罰失衡的文官體系是具有衝擊力道的。但包公之所以願意遷任,原因就在糾舉惡吏,侵奪其權利,破壞他的壓榨程度,與自掌經濟分配權,薄稅施恩,在福國利民上有異曲同工之妙,故進退之間不妨為之。
包公所糾舉的中央大員中,李昭亮、郭承祐和張堯佐是典型例子,前兩者為太后親族,分別被包公以無恥求進、蠹政害民舉劾,一介諫官雖有權不死,敢直逼後宮者實在不多。但此二人不過是太后眼中的姊妹情誼,公事公辦不算困難,張堯佐乃皇帝寵妃的叔叔,雖有點測量才能,但任職各部不久便擢升三司使,總管全國經濟,未免離譜,包公等人得知後以「親昵之私」諫之,三番兩次,連「陽精晦塞,氛霧蒙孛」的重話都出籠了,逼得張堯佐改任虛職。當包公能「以理力諫」到如此高度,特權空間在其認知中可謂不容存在,而包公所能剷除的權力階級亦不受官位所限矣!
張堯佐姪女 張貴妃劇照 |
從其他被彈劾的高官身上,我可更清楚瞭解包公糾舉的是非標準。上任諫官不過一年,包公就以宰相宋庠包庇姪友偽造敕牒彈劾他,照理說,養不教父之過,該由宋祁對此負責,但宋庠既貴為宰相,群臣之首,推卸責任則特權的星星之火便難以收拾。其實,宋庠當年連中三元取士,以文章儒雅明禮,為人儉約好學,深受皇帝喜愛,但以文名高就,政績羞澀,終究被包公以「無所建明」彈劾。前此,宋庠任宰相時,其弟宋祁便以「去三冗三費」、「鎮定用兵」、「禦戎論」等在經濟軍事上卓有建樹,擢升三司使,包公仍以「益部多游燕」提出異議,言其不法圖利、生活奢侈,並主張兄弟二人不能分掌政經大權,請削其職。這對兄弟的彈劾案,突顯了在包公的是非標準中,政績與清廉同等重要,不可側重。另外,包公彈劾宋庠時,以「包庇之失」為第一因;彈劾宋祁以「放縱豪奢」為第一因,皆屬道德層面,可見包公賞罰直鑑良心,異於法棍,更是包公一身正氣之所由。故晚年時三司使張方平雖有平定西北、戮力減稅、改革弊政等多項政績,依舊被包公以「假公濟私」去職,心術不正的幹材跟庸才一樣可怕。
※驚堂惻隱
27年的官宦生涯中,有更多時間包公是待在地方,自1037年到1059年,包公擔任過天長縣令,端州、瀛州、揚州、廬州、池州等知州,和江寧府、開封府知府。無論知縣、知州還是知府,都是總管特定區域內之政治、經濟及司法,行政財政上的包公,深居官邸,鮮為人知,然而堂堂衙門八字開,滿腹委屈的百姓必定見過公堂上的包公。包公身處中央,頻繁動用監察權左右人事,勝負間可能只是舉證的攻防,而坐堂之上的包公,直接面對的是權力的傲慢、階級的歧視,這種財大氣粗的哲學正是布衣包公最不能忍受之痛。根據可靠史料,包公遺留下來的真實訟案僅剩十件,擇其要者共七件,茲以分析包公的斷案精神如下:
初任縣令時,某天有人訴狀,說自家的牛被殺,包公請他回去把牛給賣了,不久又有人來告官,說街上有私宰牛者,包公直問此人,這頭牛的舌頭被你割下,主人何來私宰?此人受驚,終於認罪。此案包公不追物證,而採請君入甕的方式讓陷害者自投羅網,是種高明的心理戰。又一次,某人告友,言其飲酒前將數兩金子托放其身,宴罷,那人卻不肯認帳歸還,包公收押此人,暗中派人放出消息,謠傳已發現金子的藏匿處,家人以為東窗事發,交出贓物自首,呈堂證物出現,犯人無從狡辯。這是另一種「求證」法,兩案並列,可知包公辦案的靈活,在舉證不易的當時,此法堪稱事半功倍的破案手段。
辦案不能只靠推測,包公出知開封府時,有宦官擴建住宅佔用惠民河,平日大家敢怒不敢言,後來京師一陣大雨,水淹民房,才發現問題嚴重,皇帝關切,詔令包公查辦,不料宦官拿出地契證明土地盡為己有,包公不為所動,著手調查這張地契,果然有濫權變造之實,令差役將佔用處完全拆除。此案偽證是具有法律效用的地契,又為皇宮內侍所出具,一般官員就算要辦亦需考量再三,包公以遂行公共安全的意志,第一時間質疑地契有假,不愧為地方父母官。
說到父母官,當然是形同父母又異於父母。有一次包公接到返鄉任官的命令,鄉親熱情異常,親族更感無限光榮,藉此炫耀、招搖,宛然形成了地方新權勢,終於,有從舅犯法,包公不但公事公辦,還公開撻伐,讓親戚長輩大吃一驚,認清包公嚴猛治事,律己猶有過之,紛紛與包公陌生起來。常以朋黨、豪奢為由彈劾別人,包公處世必要勝過政敵苛刻挑剔的標準,此乃一位大砲型諫官的基本條件。高高在上的官員,過著一般百姓的生活;政績卓著的地方官,堂廡卻是門可羅雀。青天之名,是個五味雜陳的重擔!
最能表達包公執法時,人人平等的理念者,是這個案子。某大臣運貨,未於預定時間送達,據為己有,被告發時還揚言自己後台硬,堅持不還,百姓群情激憤,包公動用司法權將該名大臣傳押到案,與被害人當堂對質,大臣自知理虧加上輿論指指點點,馬上允諾償還,負氣而歸。此案能辦到對簿公堂而非私了,證明包公與大臣雖同屬文官士族,卻無利益輸送的管道。法律以人為本,執法以理為要,任何倒果為因的利害關係都不是重點,唯有如此,人權才得以昭彰,尊嚴才得以維護,千千萬萬勞苦人民才不是賤命一條,才能相信公義、謹守本分。這也是包公能化身公義的基礎意志。
但包公畢竟不是神話人物,也有疏失之時。一次住在京師的人民犯法,要受杖刑,堂吏深知包公愛民,便收賄答應要幫他減刑,升堂行刑之際,犯人依堂吏指示吵著上訴,堂吏隨即跋扈地叱喝犯人不要囉哩叭嗦,包公見狀,下另將其杖脊十七,犯人則輕刑後釋放。其實,包公上任開封府尹時,就首創百姓可直入府衙訴冤,避免經手官吏從中套利,體現肅穆府衙源自天理昭昭而非層層人事。只不過包公萬萬沒想到,自己心繫百姓的同情會被如此利用。
另一起強盜案,犯人搶了樵夫的木料,樵夫追上前卻被犯人打傷,面對被拘捕到案的犯人,包公了解來龍去脈後,判以杖臀,陪審的推官告知包公,此案不應只判杖臀,包公只好重新量刑。這件案子的犯人犯意為何並未記載,但依《宋刑統》規定,竊盜乃加重之罪,所盜物價值超過五貫需處死,竊盜傷人處以絞刑,這是宋代政權阻絕貧亂的「重典」,亦即竊盜固然不對,但若潛藏官逼民反的統治問題,就確實不宜官威直斷。白紙黑字最無情,不得已,包公也只得依法論處,以儆效尤。
※師友真情
包公在那朋黨迭起、官風腐化的年代,能屹立於監察崗位而不成為眾矢之的,靠的正是廉潔自守、落落寡合的習性。然而,宋代文官具言責特權者又不止包公一人,漫天議論的朝堂,擇善固執的包公也難免要為此承受更露骨的批評。晚年,包公彈劾張方平,取而代之,自己卻當上了三司使,引起歐陽修的非議,認為此舉將陷諫官於不義,包拯天姿峭直有目共睹,可以不顧自己體面,卻不能不顧朝廷體面。畢竟被包公彈劾去職的張方平、宋祁,都歷練豐富,包公一介忠臣,政績還不及如此,取而代之,要說服別人自己比他們更適合,恐怕自由心證的成分太多。此番批評,的確點出了包公個性中的缺點與侷限。
宋代允許大臣舉薦賢良,許多黨人都藉此拉攏後進,廣納黨羽,選賢與能的機制遂變相成為政客利益交換的黑市,故檢視大臣所舉之人的言行,便可透視其交遊目的,亦足反映其人格良窳。包公自任開封知府以來,五年半的時間,只舉薦過盧士宏、沈起。盧士宏在洋州,丈量田籍,使自耕農地失而復得,是腳踏實地的實務工作,包公因而舉薦。沈起任海門縣令時,見百姓農田常為潮水淹沒,便築百里長堤阻絕,復引水至此,作物漸豐,包公因此舉薦他為監察御史。至於劉摯,僅有助益之誼,他任職冀州時,某縣地鄙,統一稅率讓縣民紛紛破產,劉摯便調高物價充稅,經濟官不肯,他一狀告到三司,當時的部長便是包公,馬上批准了這項特殊命令。不論盧士宏、沈起還是劉摯,包公舉才,實事求是,只要造福人群,不需前金後謝!
包公的好友吳奎,以敢於向皇帝說理聞名,在諫院彈劾皇親國戚,皆出班並列,毫無畏懼,作為大臣,常提醒皇帝警惕身邊小人,善盡言責,故包公稱讚吳奎「孜孜言事,不避權幸」,因為這層雷同,讓兩人在打擊奸佞上培養出深厚的革命情感。後來,吳奎在墓誌銘上形容包公「維仁能力,維義能果」,仁者愛人,義者為所當為,泣涕間,吳奎感傷的不只是痛失摯友,更是孔孟世界典型的消逝,來去匆匆,連百姓都感覺得到他們的靠山倒了,君子之交,吳奎又怎能不矜惜包公的山高水長。
※尾聲
悲慘世界、一己之力、黨同伐異、貧富差距,這樣的時代都能產生包公!我們又要為自己的墮落推辭到何時?法律是權力遊戲的規則,他崇高,因為凌駕一切階級,使野蠻自大的殺伐絕緣,使蠢蠢欲動的邪惡、貪枉、猥瑣受到控制。人民相信的是法律背後的公義,相信法律藉公義發揮最高約束力,不過許多司法人員為了虛張權力,將此種約束力與執政者的行政權混為一談,披上戰袍,他們似乎在為法律代言,實則,他們儘管意氣風發儼然有衣錦之勢,卻早已聽不見百姓心中那殷殷吶喊,成為無法還鄉的遊魂。包公,就在歷朝歷代、不可計數的權力遊魂遠離人世時,當上了萬年閻羅。
二○○七年五月七日杜偉新於後龍
2018年5月3日 星期四
存股跟買房 文/杜偉新
在台灣,相信房價持續增長的人,比例比大學以上學歷還多,因為台灣的房價幾乎很少修正,如果有,可能是2014後才比較有感覺,這個感覺大概跟量化寬鬆後2011年的金價差不多。也因為這樣,會專心存股的就少,但我確實發現,在股市能長期獲利並累積到恆產的,這些人房地產都賺錢,相反卻不然。
台灣的房價跟租金收益相比,報酬確實很低,這用價值投資的概念來說,不是房價太高就是租金太低,相對的,台灣上市櫃公司的獲利跟股價就實惠多了,本益比經常性的比香港跟大陸都低,顯然股價是更有吸引力的。我常跟夥伴分享存股跳棋的觀念,讓他們知道用報酬高的證券資產來支付報酬低的房租,其實是不需要費太多力氣的,大概在好的時機買滿兩張床就行了。於是接下去我想延伸算算,如果持續累積證券資產,能有機會買房嗎?
在亞洲相對自由的地區中,香港的房價是最誇張的,但過程中也遇到過幾次大跌,其中1981年那次對香港回歸問題進行談判時,殖民香港對回歸前途產生很多疑慮,房價下跌超過六成,那時候台灣經濟跟香港一樣都還沒狂飆,直到1984年後,台灣進入經濟奇蹟,1987到1989這三年,加權指數從1000多漲十倍,香港房價也開始長達20年大多頭。如果不是當年香港房價崩落、台股千點起漲,報酬效益就會大打折。
香港房價能頂上天,所得也是重要因素,在香港租房子很可能半個月薪水都要繳房租,但因香港薪資所得比周圍都高,還是吸引很多人往香港居留,台灣雖然房租相較下還有上漲空間,但十幾年薪資停滯,已經造成產業、人才外流,卻是無形中的利空,就會對已然低報酬的房價造成壓力。
務實地來說,同樣用現金買資產,放著低本益比項目不買,而去買高本益比,除非他有不會跌的保證,不然市場是否還是存在修正風險?難道台灣房子優於香港,靠信仰就能支撐?也因為台股相對台灣房市,除了現下本益比低報酬高之外,也經歷更客觀的漲跌洗禮,一般人會認為波動大風險高,但就機會而言,撿便宜機會也多,作為得失權衡的兩邊,蹺蹺板孰輕孰重,其實是有客觀衡量標準的。
很多人會用房貸作為買房評估基礎,這是有瑕疵的,因為那是融資成本,計算的基礎應該是淨資本的機會成本,證券如果有7%,買房自住四倍槓桿就會變成(-1%*4),這還是利率最低沒還本金的狀態,買來投資出租,投報要用總價算,低於5%要承擔閒置、家具電耗損、屋齡成長、沒有複利的問題,其實划不來,因此月收一萬的房子若高於240萬,照理說是沒吸引力的,但就算我自己看過近百間房子,也扎實賺到房地產利差,240萬目前拿來市場出價還是會覺得很可笑。
以我推廣的六床存股法,假設證券投報7%,當我們發現一間收租效益有5%的房子,跟六張床的價格相當,於是我們可以賣掉兩張床,大約變現200萬,買下一間600萬的房子,多餘的現金拿來繼續繳房貸,如果租金收益5%一個月收租2萬5,房貸連本帶利大概一樣,其實很划算。如果買來自己住,就把200萬先繳了,剩下400萬有相應的證券資產,一年房貸本利攤約24萬,股息則有28萬,再賺錢去多還本金當存錢,壓力也可以少很多,不用麻煩要以房養老,房子跟股票無論誰漲、漲多少,都是淨資產增加,不會看得到吃不到。
先別急著吃棉花糖,儲蓄一定要有資本概念,禁止動用的就不能消費掉,太早負債或錯把負債當資產,陶醉在負債歡愉中,只怕出來混總有一天要還,落得親痛仇快的境地。
台灣的房價跟租金收益相比,報酬確實很低,這用價值投資的概念來說,不是房價太高就是租金太低,相對的,台灣上市櫃公司的獲利跟股價就實惠多了,本益比經常性的比香港跟大陸都低,顯然股價是更有吸引力的。我常跟夥伴分享存股跳棋的觀念,讓他們知道用報酬高的證券資產來支付報酬低的房租,其實是不需要費太多力氣的,大概在好的時機買滿兩張床就行了。於是接下去我想延伸算算,如果持續累積證券資產,能有機會買房嗎?
在亞洲相對自由的地區中,香港的房價是最誇張的,但過程中也遇到過幾次大跌,其中1981年那次對香港回歸問題進行談判時,殖民香港對回歸前途產生很多疑慮,房價下跌超過六成,那時候台灣經濟跟香港一樣都還沒狂飆,直到1984年後,台灣進入經濟奇蹟,1987到1989這三年,加權指數從1000多漲十倍,香港房價也開始長達20年大多頭。如果不是當年香港房價崩落、台股千點起漲,報酬效益就會大打折。
香港房價能頂上天,所得也是重要因素,在香港租房子很可能半個月薪水都要繳房租,但因香港薪資所得比周圍都高,還是吸引很多人往香港居留,台灣雖然房租相較下還有上漲空間,但十幾年薪資停滯,已經造成產業、人才外流,卻是無形中的利空,就會對已然低報酬的房價造成壓力。
務實地來說,同樣用現金買資產,放著低本益比項目不買,而去買高本益比,除非他有不會跌的保證,不然市場是否還是存在修正風險?難道台灣房子優於香港,靠信仰就能支撐?也因為台股相對台灣房市,除了現下本益比低報酬高之外,也經歷更客觀的漲跌洗禮,一般人會認為波動大風險高,但就機會而言,撿便宜機會也多,作為得失權衡的兩邊,蹺蹺板孰輕孰重,其實是有客觀衡量標準的。
很多人會用房貸作為買房評估基礎,這是有瑕疵的,因為那是融資成本,計算的基礎應該是淨資本的機會成本,證券如果有7%,買房自住四倍槓桿就會變成(-1%*4),這還是利率最低沒還本金的狀態,買來投資出租,投報要用總價算,低於5%要承擔閒置、家具電耗損、屋齡成長、沒有複利的問題,其實划不來,因此月收一萬的房子若高於240萬,照理說是沒吸引力的,但就算我自己看過近百間房子,也扎實賺到房地產利差,240萬目前拿來市場出價還是會覺得很可笑。
以我推廣的六床存股法,假設證券投報7%,當我們發現一間收租效益有5%的房子,跟六張床的價格相當,於是我們可以賣掉兩張床,大約變現200萬,買下一間600萬的房子,多餘的現金拿來繼續繳房貸,如果租金收益5%一個月收租2萬5,房貸連本帶利大概一樣,其實很划算。如果買來自己住,就把200萬先繳了,剩下400萬有相應的證券資產,一年房貸本利攤約24萬,股息則有28萬,再賺錢去多還本金當存錢,壓力也可以少很多,不用麻煩要以房養老,房子跟股票無論誰漲、漲多少,都是淨資產增加,不會看得到吃不到。
先別急著吃棉花糖,儲蓄一定要有資本概念,禁止動用的就不能消費掉,太早負債或錯把負債當資產,陶醉在負債歡愉中,只怕出來混總有一天要還,落得親痛仇快的境地。